現役営業マンが教える! 新築マンション!!

 

はじめまして、

 

現役マンション営業マンのKです。

 

キャリア28年のベテランマンション営業マンです。

 

ほぼマンション専門でやってきました。

 

ですから、仲介ははっきり言って苦手です。

 

ですが、マンションに関しては様々な経験をしてきました。

 

このサイトは、現在マンションを検討している方にとって

 

ためになる有益なサイトを目指しています。

 

【新築マンションの「本当」と「嘘」】と題していますが、

 

そんなに仰々しくはありません!

 

 

 

 

以上は建て前ですが・・・・・

 

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マンション販売の現場で目の当たりにする

 

決して外部には出せないトラブルや

 

様々な出来事など、営業トークのからくりやからマンションの真実まで!

 

更には日々の個人的な愚痴も書いていきます。

 

 

 

最近のマンションは・・・高い!!高すぎる!!

最近のマンションの価格は非常に高くなっています。実際に現場で販売をしている私もヒシヒシと実感しています。10年前より価格が30%〜40%ほど上がっているように感じます。私が主に販売をしている地域では約10年前はマンションの中で一番安い部屋が2,000万円台の前半、あるいは2,000万円を切る価格設定でしたが、今ではそんな価格のマンションは見当たりません。3,000万円台前半からのスタートになってしまっています。南東の角部屋の上層階についても同じようなことが言えます。約10年前は4,000万円を超えると高いな!売りにくいな!と感じていましたが、今では5,000万円台が当たり前、6,000万円台〜7,000万円台のお部屋もあります。しかもこれらは所謂「特殊住戸」ではなく一般的な間取りの住戸がこうなのですから、マンションは高くなったと言われても仕方ありません。

 

 

高くなっただけではない!実はマンションは狭くなっている!!

最近のマンション事情

 

間違いなく、確実に、マンションは高く、高価になっています。そして更に嫌な話ですが、「マンションは狭くなっている!」のです。約10年前に比べて明らかに狭くなっているのです。広さが同じで高く、高価になっているのであれば、部物価の上昇やマンションの品質や機能の向上もあるので、納得できなくもないのですが、【高くなって!そして狭くなっている!】のです。

 

思い出してください。(若い20代の方は知らないかもしれませんが)約10年前は「100uマンション」というものがマンション業界を席巻していました。それまで60u〜70uあたりの広さがスタンダードだったマンションがひろくなり、100uが標準的な広さになったのです。これは画期的でした。建てれば売れる!モデルルームをオープンすれば人が並ぶ!こんな感じでした。それまでマンションは戸建てに比べて広さや収納が大きな問題でしたが、100uマンションはそれらのデメリットを一掃していましました。いや、戸建てよりも広くなったのです。中部屋でも80u後半〜90u前半、角部屋は120u〜150uとなったのですから、戸建ては表記上の広さは広いとは言え、階段はあるわ、廊下は長いわ、トイレは2つあるわ・・・・で実質的で有効的な広さは表記よりも少ないものです。それなら100u以上のマンションの方が戸建てよりも広いと言えるのです。しかもマンションは一般的には戸建てよりも利便性が高い立地にあります。駅やバス停、スーパー、病院など、そして市内中心部にも近い立地になりますが、戸建ての場合はそうは行きません。更には将来の売ったり貸したりするなどの資産性もマンションの方が明らかに優れています。だから「100uマンション」は爆発的に売れたのです。

 

 

 

消えてしまった「100uマンション」 【昔は広かったのに】

100平米以上のマンション

しかし、今は「100uマンション」は聞かなくなりました。実は今ではそんなマンションはないのです。「100uマンション」の前に戻ったのです。なぜでしょうか?なぜ戸建てのような広いマンションはなくなったのでしょうか??? 前段で私は個人の感覚として『10年前より30%〜40%ほど上がっているように感じます。』と書きましたが、これは約10年から比べて、価格だけを比較したものです。価格のみの比較です。しかし現実はお部屋の広さも同じようなパーセンテージで狭くなっているのです。確実に!!もし約10年前と同じような100u基準の広さでマンションを作ってしまったらどうなるでしょうか?中部屋でも4,000万円台からのスタート。角部屋上層階では7,000万円〜1億円になってしまいます。こんなに高いマンションなんて売れるわけがありません。ですから、約10年前よりもかなり狭くして販売しているのです。約10年前に比べて高くなっただけではないのです。高いうえに狭くなっているのです。

 

 

なぜ?マンションは 高く、狭くなったのか?

狭い家2

簡潔に言ってしまえば、「建築コスト」が一番でしょう。マンションを作るためのコストが大幅に上昇しています。中でも「人件費」の伸びは異常と言えるでしょう。更には「姉歯事件」やそのほかの建築業界の不祥事もあり、建築基準法の見直しも進み、マンションの構造の強化も図られ、それに伴う申請や諸手続きも大幅に増えました。これら諸々を含めて、約10年前よりも大幅にマンションの建築コストは上がっているのです。更に、土地に関しても大幅に上昇しています。マンション用地も高くなっているのは間違いない事実です。

 

 

では、新築マンションは買わない方が良いのか?

10年〜15年前よりも大幅に高く、そして狭くなってしまった新築マンション。そんな新築マンションは買わないほうが良いのでしょうか?????

 

過ぎたことを悔やんでも仕方ありません。

 

過去のことをどうこう言っても始まりません。

 

昔に戻ることはできません。

 

今の高くて狭いマンションの価格は、今現在の適正価格です。ご自身が適正でないと思われれば買わなければ良いのです。マンションの価格は今でも上昇中です。上がり続けています。多分今後も上がって行くでしょう。「安くなるのでは?」「今は高すぎるのでは?」と思われるのであれば、待てば良いだけです。安くなる保証はありませんが!適正価格だと思えば買えば良いのです。広い「100uマンション」が欲しければ、中古で買えば良いだけです。あまり値下がりしていませんが・・・・・

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