年収の30倍のマンションをどうやって買うのでしょうか?
中国のマンションが凄いことなっています。
新築マンションの価格が2016年には、
平均年収のなんと60倍を超えたそうです。
我国の首都圏の場合、昨年10倍超となったようですが、
なんとその3倍です!!
しかしこれは中国全体の平均ではなく、上海に次ぐ第二の都市「北京」での話です。
人口は東京の約2倍の2433万人という巨大都市です。
数年前に28倍を超えたという記事を見た記憶がありますが、
以降、中国の不動産バブルがはじけて、
高額物件が少なくなったので、一時の勢いを失っていると認識していましたが、
悪い意味で順調にマンション価格は伸びているようです。
2009年度 マンション価格は年収の約28倍!!【北京】
中国第二の都市「北京」のマンション価格が、2009年度にはなんと年収の約28倍となったようです。しかしどのようにすれば、年収の28倍のマンションを買うことが出来るのでしょうか。2015年度の日本の平均年収が420万円なので、28倍すると1億1,760万円となります。
日本に置き換えると1億1,760万円が、マンションの平均的な価格ということです!!
1億1,760万円
中国では、これが平均的!! これが一般的!!
なマンションの価格なのです。
驚きです。
中国のマンション価格上昇の背景
都市人口の集中
中国の経済成長に伴い、多くの人々が仕事や生活の質を求めて都市へ移住しました。これにより大都市における住宅需要が増大し、マンション価格が大幅に高騰しました。都市人口集中という現象は人々が職を求めて、または教育、医療、文化活動などの都市の休憩を享受するために、農村地帯から都市へと移動するというものです。慎重であり、それが中国のマンション価格上昇の一因となっています。
都市部の土地は限定されており、人口が増えれば増えるほど、土地周辺の密度人口が上昇します。競争が激化し、これが価格上昇を促進させます。
都市化とそれに伴うインフラの発展は、特定の地域の都市やマンションの魅力を高め、それらの価格上昇を後押ししています。例えば、新たな公共交通の路線が開通した場合、その周辺地域のマンションの価格は頻繁に上昇します。このように、都市の発展は直接的に物件価格に影響を与えます。
中国の都市化は一部の都市、特に大都市圏で特に進んでいます。 北京、上海、深?などの都市では、都市化の速度が国内の他の地域を大きく上回っていますこの結果、これらの都市のマンション価格は他の都市を大きく上回ることがあります。
ただし、かなりな都市人口集中とマンションの価格上昇は、社会的な問題も考えています。その結果、中国政府は「住宅は投機の対象ではなく、生活のためのもの」の理念の下、不動産市場の規制を強化しています。
都市化政策
中国政府は過去数十年間にわたって都市化を推進してきました。農村から都市への大規模な人口移動は都市部の住宅需要を押し上げ、マンション価格を押し上げました。中国政府は過去数十年かけて、都市化を推進するための政策をずっと実施してきました。これは経済成長を促進し、より良い生活環境ですを提供するという国家戦略の一部であり、都市化の推進がマンション価格の上昇に注目しています。
中国政府は都市の土地供給を厳しく制限しています。 都市部の土地は貴重な資源であり、供給量が限られていることから、土地価格、そしてそれに連動したマンション価格は上昇傾向にあります。
これらの都市化政策は、都市部のマンション価格の上昇を推進することとなっている。しかし、その直後、急速な価格上昇は住宅のアクセシビリティを低下させ、社会問題を引き起こす可能性もある。
投資としての不動産
中国では他の投資手段が制限されているため、不動産は安全な投資と見向いてきました。はさらに上昇しました。中国におけるマンション価格上昇の背景として、「投資としての不動産」について詳しく解説します。
中国では個人が投資できる商品や市場が制限されています。特に、投資可能な海外の金融商品へのアクセスは厳しく制限されています。これは、マンションや他の不動産が投資としての魅力を高め、マンション価格の上昇を訴えています。
これらの要素が有利、中国のマンション市場は投資の対象として非常に魅力的なものとなっており、これがマンション価格の上昇を加速させています。このため、中国政府は不動産市場の安定化を目指した政策計画など、この問題に対処しようとしています。
土地制限
中国では土地は国有で、政府は土地の使用権を開発者に売却します。ただし、土地供給量は政府によって制限されており、大都市での土地供給量不足がマンション価格を押し上げ検討となっております。中国におけるマンション価格上昇の背景として、「土地制限」について詳しく解説します。
これらの要素が適合すると、土地のが限定され、その価格が上昇し、それが最終的にマンション価格の上昇を警戒します。の進行に伴い、土地と住宅の需要が増えています。これらの要素は、マンション価格の上昇をさらに加速させているのです。
金融政策
過去に行われた低利率政策やモーゲージ融資の緩和など、住宅購入のための借入れを促進し、これが住宅価格上昇に予想しました。マンション価格上昇への影響を考える金融政策の要素をより詳しく解説します。
中国ではマンション方が戸建ての倍近くも高い!!
引き続き北京の話ですが、マンションに限らず、
住宅全体の価格は年収の14.5倍だそうです。
ということは一般的な戸建てよりも、マンションのほうが
倍近くも高価ということになります。
マンションの方が良い住宅と考えられているのでしょうか?
国土が広く、土地が多いので、逆のイメージが強かったのですが違うようです。
中国では土地は買えません!所有できません!
当たり前ですが中国では土地の私有が認められていません。土地は国のものです。中国共産党のものです。決して個人が所有することはできません。最大で70年間に渡って土地を管理することしかできないのです。実質的には70年間の土地使用権を購入するのです。
ちなみにその他の土地使用権の期間は・・・・
●居住用地:70年
●工業用地:50年
●教育・科学技術・文化・衛生・スポーツ用地:50年
●商業・旅行・アミューズメント用地:40年
土地は国家が全て所有!!【中国】
中国では土地は国家が所有するという原則があります。つまり、一般の個人や企業が土地を所有することはできません。この原則は中国の中国によって保証されています。中国では「土地使用権」を取得することができ、その土地を使用する権利がありますが、土地を所有することはできません。
土地使用権は、一般的には地方政府から受け、一定期間(通常は住宅用途では70年、商業用途では40〜50年)の使用権が与えられます。その期間が終了すると、理論上ただし、実際には土地使用権の期間が終了した後の具体的な取り扱いについては、当面は明確に規定されていない。
政府は土地使用権の取引幼い頃に重要な収入源を得ています。つまり、土地使用権を買うということは、その土地を中国で一定期間利用する権利を政府から購入するということになります。
これが、中国における土地所有に関する基本的な原則となります。 それ故、中国でマンションなどの不動産を購入する際は、土地特有ではなく、その上に建てられた建物と、一定期間の土地使用権を購入する形となります。
国家がすべて
中国の憲法により、全ての土地は国家の所有とされています。これは、個人の国民が土地を直接所有することを許可しないという意味です。
土地使用権
中国では、「土地使用権」の形で土地を利用することができます。この土地使用権は、通常、一定の期間(通常、住宅用地では70年、商業用地では40〜50年)年)を設定し、その期間内で土地を利用することができます。 土地使用権は、原則として、国家または集団全体の土地上に存在し、使用者にはその土地を利用し、利益を権利が与えられます。
土地使用権の取引
中国では、土地使用権は買い売りが可能であり、実質的には「不動産」としての機能を実行します。不動産の取引は、実際にはこの土地使用権の売買となりますまた、土地使用権は、期間の延長や更新が可能な場合もあります。
土地使用権の更新
土地使用権の期間が終了した場合、その更新方法については最新のところ明確な法律規定がなく、不確定要素があります。そのため、土地使用権の期間が完了するとどうなるのか、それがどの程度のコストで更新できるのかについては、現在でも議論の余地があります。
地方政府の役割
中国の地方政府は土地の開発と使用権の許可に関与しており、これが重要な収入源となっています。開発者は、土地使用権を得るために地方政府に対価を支払います。
これらの要素が複雑に絡み合って、中国における土地所有とマンションの価格設定、そしてその市場動向を形成しています。
70年の土地使用権が切れた後はどうなるのか?
中国の土地使用権は戸建てやマンションの場合、最長で70年となっています。期限到来の1年前までに継続申請ができるとなっています。しかも、特別な事情がないかぎりは継続申請は承認されているようです。
しかしこの土地使用権の継続申請が承認されると、更新ではなく、あらたに土地使用権契約を締結して、一定の土地使用権料を支払わないといけないけないようです。その金額はその行政府によってまちまちのようで、平均的には年収と同じくらいのようです。
日本と同じくマンショの土地と建物の権利は、分離して売却することが認められていません。日本ではこれが厳格に守られて、そのようなトラブルも皆無に等しいのですが、中国では土地と建物の権利を分離して処分することが社会問題にもなっているようです。その多くは借金のカタ、抵当や債権として処分されているようです。
中国では年収の20倍の住宅ローンが組める!?
その土地の使用権は、住宅ローンを完済するまでは取得することができません。そのため金融機関側の融資審査は非常に緩いのが実情です。更にはローン借入時の審査は、日本のように厳密に行われるケースが少ないようです。借入金額の目安となる所得が非常にいい加減です。国営企業から発行される多くの所得証明が「偽造」であり、それを共産党が黙認しているのです。家を買うと言うと2倍、3倍、挙句の果てには10倍の所得証明を出してくれるというのです。中国の大都市の平均年収は日本円で約120万円程度なので、このような改ざん・不正がなければ、マンションや住宅を購入することができません。そうしてこういった改ざんや不正を黙認し、住宅が売れることが中国経済にとっては必要不可欠なのです。また、中国のマンション価格の高等に拍車をかけているのです。
中国の大都市圏の平均年収が120万円程度と言っても、実際の購入者の所得層はもう少し高いようです。しかも富裕層が日本よりも圧倒的に多いので、それらの複数購入も多いのが実情です。