マンションは「夫婦」共有名義で買わないほうが良い理由！！

先日私のもとに、このようなご相談がありました。

ご夫婦で分譲マンションを共有名義で購入し、その後、さまざまな理由により離婚に至った。しかし、マンションはいまだに共有名義のままで、どちらかが住み続けている。売ればよいのだが、現在の相場で売った場合、売却金額が銀行に残つている借入金額（いわゆる残債）より低く、双方に持ち出し（足りない分を現金で銀行に返済）が発生する。一方は、親から援助してもらってでもマンションを早く売却して縁を切りたいが、一方は残債を払えず、毎月の住宅ローンを返していくのが精一杯である。別居し住んでいない側は、自分が住んでいないにも関わらず住宅ローンを払い続けるのはおかしいし、不利益を被っている。またお互いがお互いのローンの保証人になっていて、今となっては、この状況もやめにしたい。よって、この現状をどうにか根本的に解決したい。

といったものです。

これは、じつにむずかしい問題です。自分がもっている持分だけを売却しようとしたところで実現は不可能です。それはそうですね。マンションの半分だけ買い圭しょうなんて人は、どこにもいないでしょう。私は、この相談に対して、よいアイデアも抜本的な解決方法も出すことができませんでした。本来は、離婚の条件として不動産の名義や返済のことも協議の中に入れて解決すべきなのでしょうが、実際は、不動産のことが後回しになって離婚に至る場合もあるようです。

現代では何らかの理由で離婚に至る夫婦も増えてきています。そこで、あまり縁起でもない話ですが、こういった状況に陥らないためにどのようにリスクヘッジしていけばよいのかを考えました。このページは、参考程度に読んでください。決してこれがベストというのではありませんが、こういった方法もあるという一例です。また、この手法を伴侶に伝えると、盛り上がっている二人の関係が崩れることもございますので、取り扱いにはくれぐれもご注意を！

①共有名義で（持分で）もつのではなく、（たとえば、夫一人の）単独名義にする。

②妻が出資した分（頭金や諸経費など）、または妻が自分のお金で返済していく額（月々の妻のローン負担分など）は、夫への貸し金とする。そして「金銭消費貸借契約書」を夫婦間で締結し、妻から夫にお金を貸す形を取る。ただし、借主（この場合、つまり夫）の連帯保証人にご主人様のお父様な祖になってももらう

③返済開始は、たとえば10年後からスタートし、その後10年で返済してもらうなどとし、返済期間を条件として明示しておく。

④結婚後、「もう離婚はないだろう」と確信できる時点（たとえば15年とか20年後）を想定して、妻が夫に貸した分のお金は、金銭での返済に代わり、「夫名義の所有権の一部を妻名義に売却することによって相殺する」とし、登記できるように特約を入れておく。これはつまり、結婚後、もう離婚しない時期を見極め、妻の夫への貸し金を、所有権の持分に変換するか、貸し金のままにしておくか決めるということです。

⑤貸し金の担保として、いつでも購入不動産に抵当権設定ができるよう、夫から事前に抵当権設定の委任状をもらっておく。

簡潔に書くとこういった内容ですが、もちろん、完全な手法というわけではありません。しかしこのような契約を交わしておけば、状況は、親が連帯保証人となり、他人から借金をしているといった単純な構図になりますから、返済はしっかりしてもらえる可能性があります。仮に離婚となった場合、相手に対して貸し金だけが残りますし、貸し金分の抵当権も設定され、かつ相手の親も連帯保証人になっているため、よほど感情的にもつれない限りは、返済してもらえる見込みがもてるのではないかという気がします。「持分でもっていてお互いが身動きの取れない状況」に陥るより、多少いいのではないかと思いますが、いかがでしょうか？