営業マンが教える！ 新築マンションの「本当」と「嘘」
2019年こそ、マンションを買うべき年だ！！
売れ残り物件の大幅値引きは当たり前の時代に
2017年後半から、新築マンションの在庫が増え、2018年末には首都圏で１万2000戸を超える異常な事態に至りました。在庫の一掃のため、あちこちで２割、３割の値引きが行なわれ、リセール、アウトレットマンションなども急増しました。その結果、ようやく在庫は１万戸を切りましたが、それでも在庫は積みあがっています。
一方、新築マンションの価格はさほど下かっていません。地価の高い時期に土地を仕入れているだけに、そうそう安くするわけにはいかないのでしょう。在庫処理優先で、新規販売は比較的売りやすい地域などに絞り込まざるを得ず、新規供給は大幅にに減少しています。
経営破綻もあり得る！！ 業者選びも重要なポイントに！！
2018年の契約率は首都圏で70％前後、近畿圏で60％前後をかろうじて維持していますが、それも新規販売が少ないのだから、当然といえば当然でしょう。市場が完全な買い手市場であることは間違いのない事実です。これは、新築マンションに限ったことでなく、マンション・一戸建て、新築・中古にかかわらず、すべてに共通する傾向と言ってよいでしょう。多くの物件で価格交渉が可能な、買い手優位の状況が続いているのです。値引き前提で購入するなら、今が一番良い時期でしょう。しかし、そんな環境ですから、住宅メーカーや不動産会社の倒産が心配されています。物件選びと同様に、安心できる業者を選ぶことも、従来以上に重要になっているのです。
価格は年末から来年にかけて底を打つ【2019】
今のところような住宅の買い手市場が、いつまでも続くとは限りません。景気次第という側面が強いため、断言はできませんが、新築・中古の価格は2019年の年末から来年にかけて、そろそろ底を打つのではないでしょうか。私はそうにらんでいます。
また、その兆候がすでに表れはじめています。新築マンションの在庫はそろそろ市場が好調だった時期に近づいていますし、中古マンションもそれは同様です。一時は首都圏だけで４万戸近くまで増加した流通在庫が、最近では３万戸強まで減少しているのです。中古住宅の買い手が戻りつつあると言ってよいでしょう。その結果、中古物件の価格もジワジワと上昇傾向がみられるようになってきました。
新築も底値をつける時期が近づいている？
首都圏の中古マンション成約価格は、それまで一貫して低下を続けてきたのが、2018年５月には上昇に転じています。また、２月あたりから上昇傾向が垣間見えています。もちろん、このまま底打ちになるのか、底割れするのか、早計に断言はできませんが、底値圏に近づいているのは間違いないといえるでしょう。
新築マンションでは、2019年秋あたりから、地価下落後に仕入れた土地に建てた物件の供給が始まります。そこまでは価格が下がる可能性がありますが、その後は原価を考えても、それ以下に下げる余地は少なくなり、年末から年初にかけて底を打つことになるのではないでしょうか。
2019年はマンション価格が下落！！【買い時到来】
■年末から来年にかけてが最大の「買い場」に
マンションの価格低下が行き過ぎると スペックの大幅な低下の懸念も以前にも触れたように、首都圏を中心に、新築・中古マンションの在庫数は着実に減少しています。あらためて首都圏中古マンションの在庫件数の推移をみてみましょう。前年比の数値は、明確に右肩下がりで、在庫が急速に減少していることを物語っています。そろそろ在庫調整が進み、適正な市場環境に戻りそうな状況だといえるでしょう。
しかし、これがそうならずに、価格の底割れ現象が発生すると、新築物件の商品内容に影響が出てくる可能性もあります。マンションの専有面積を狭くしたり、スペック（仕様）を落としたりする傾向が強まってくるわけです。２０１０年も価格が落ち着かないようだと、その可能性が高いのではないでしょうか。投資のプロたちは「今が買い時」はいまと感じているそんな物件を買うと、価格的には満足しても、居住性が悪く、後悔がついてまわります。いい商品が出回っているうちに、買っておくのが賢い選択かもしれません。事実、不動産投資のプロたちは、いまが「買い時」と感じているようです。半数以上の投資家が、「いまが買い時だと思う」と答えています。さらには、「マンション価格の底は1年以内まで」とするプロが、合計で７割近くに達しています。底値を見極めるのはプロでも筒単ではありません。まだ底と断言できなくても、そろそろ底は近いというときが、買い時なのかもしれません。2019年、今年が、そのときなのではないでしょうか。
