営業マンが教える！ 新築マンションの「本当」と「嘘」
中古マンションの注意するべき20のポイント【2024秋・冬】
中古マンション購入 注意ポイント20
賃貸収益を試算
まず、購入するマンションが将来的に家賃をいくら取れるかを試算してみましょう。ファミリータイプの平均利回りは4.5%から4.9%ほどですが、最低でも4%以上の利回りが必要とされます。具体的な家賃相場を確認するために、信頼できる不動産会社やネットの情報を活用しましょう。マンション購入は投資の一環と考えるべきです。マイホーム用でも、将来的に賃貸として利用する場合でも、家賃収益を試算しましょう。平均利回りは4.5%から4.9%ほどですが、最低でも4%以上の利回りを目指すべきです。購入価格に対する月々の家賃が重要なポイントで、12万円ほどが理想的です。
住宅ローンの金利を理解
住宅ローンを利用してマンションを購入する場合、金利の変動に注意が必要です。変動金利は5年ごとに返済金額が変動する仕組みで、金利が上がると元本の減少が遅れます。購入前に金利の動向を確認し、適切な金利条件の住宅ローンを選びましょう。
ペット可の中古物件を検討
ペットを飼う予定がある場合、ペット可の中古マンションを検討しましょう。中古マンション市場では、ペット可の物件が付加価値が高く、人気があります。管理規約や重要事項調査報告書を確認し、ペットを飼うことができるかどうかを確認しましょう。
マンションの音問題に注意
マンションは集合住宅であり、隣人との音問題が発生する可能性があります。床や天井のコンクリートの厚さ、床材、壁の厚さなどに注意し、音問題を予防しましょう。マンションは集合住宅であり、音問題は頻繁に発生します。コンクリートの厚さや床材、壁の厚さなどが音に影響します。マンション選びの際に音に対する配慮も大切です。
金利状況を把握
金利の動向は重要です。住宅ローンの金利は総支払額に大きな影響を与えます。金利が上昇する可能性がある場合、長期間のローンでは返済額に大きな差が出ることに留意しましょう。
税金の特例を理解
マイホームを売却した際の税金についても理解しておきましょう。マイホームの場合、利益に対する税金特例があり、利益が3000万円以下の場合は税金がかかりません。また、損失が出た場合にも特例があり、損失金額を一定期間にわたって控除できます。
相場を知る
相場を理解することが重要です。新築マンションも中古マンションも、相場より高い価格で売られている場合があります。信頼できる不動産会社に依頼し、同一マンション内や近隣の類似物件の価格を比較検討しましょう。
地域の洪水リスクを確認する
不動産投資を行う際には、地域の洪水リスクを考慮することが重要です。政府がコンパクトシティ構想の一環として洪水リスクの高い地区に住居を誘導している場合があります。これにより、不動産価値に影響が出る可能性があるため、地域の洪水リスクを確認しましょう。マンションを購入する際、地域の浸水リスクを確認することも重要です。自治体が住宅誘導街集約の政策を進めている場合、浸水リスクの高い地区に住む可能性が高くなります。これに対処するために、ハザードマップや国交省のガイドラインを活用し、安全な地域を選びましょう。
新築 vs. 中古マンション
新築マンションと中古マンションのどちらを選ぶかは重要な決定です。中古マンションを選ぶ場合、新築プレミアムを避けることができ、資産運用がしやすくなります。新築マンションには新築価格に付随する経費がかかるため、注意が必要です。一般的に、中古マンションの選択が賢明です。その理由は次のとおりです。
- 新築マンションには「新築プレミアム」がかかり、価格が高くなりがちです。
- 中古マンションを相場価格で購入すると、資産運用の観点からも有利です。
- 新築マンションには新築価格に加えて建築時の利益や広告費などが含まれています。
- 中古マンションは仲介手数料が比較的低いため、経費が抑えられます。
ローン残債と資産価値の関係を理解する
不動産を購入した後、将来的に売却を考える場合、ローン残債と売却価格の関係を把握することが重要です。ローン残債が売却価格を下回る場合、売却が可能です。逆に、ローン残債が売却価格を上回る場合、売却が難しくなります。この点を考慮してマンションを選びましょう。
リフォームしやすい間取りを選ぶ
中古マンションを購入する場合、リフォームが必要なことがあります。リフォームしやすい間取りやスペースを持つマンションを選ぶと、将来の改装がスムーズに行えます。リフォームの費用やポイントについても考慮しましょう。
新築年月日による建物の品質の差
マンションの品質は建物の建設年月日に大きく影響を受けます。以下は、建設年月日に基づく品質の違いについての重要な情報です。1981年6月以降に建築確認を受けたマンションは、賃貸新基準に適合しています。これは命を守る基準を満たすもので、身体の安全性を考える上で重要です。2000年4月以降に施行された住宅品質確保促進法（通称：品確法）により、マンション施工業者は10年間の瑕疵担保責任を負うことになりました。この法律により、マンションの品質が向上し、安全性が高まりました。
2003年には建築基準法が改正され、短期設備の設置義務が導入され、24時間換気や浴室乾燥機などが普及しました。2006年以降にはアスベストの使用が0.1%に制限され、さらなる安全性が確保されました。
建物の耐久性
2000年4月以降に施行された住宅品質確保促進法により、マンション施工業者は10年間の瑕疵担保責任を負うことになりました。この法律により、マンションの品質が向上しました。
安全性の向上
2003年に建築基準法が改正され、短期設備の設置義務が生まれ、24時間換気や浴室乾燥機などの設備が普及しました。さらに、2006年以降、アスベストの使用が制限され安全性が向上しました。
これらのポイントを把握し、慎重なマンション購入を行いましょう。購入前の調査と計画が、将来の幸福な生活に大きな影響を与えることでしょう。これらのポイントを把握し、慎重なマンション購入を行いましょう。購入前の調査と計画が、将来の幸福な生活に大きな影響を与えることでしょう。これらのポイントを把握し、慎重なマンション購入を行いましょう。購入前の調査と計画が、将来の幸福な生活に大きな影響を与えることでしょう。これらのポイントを把握し、慎重なマンション購入を行いましょう。購入前の調査と計画が、将来の幸福な生活に大きな影響を与えることでしょう。
