営業マンが教える！ 新築マンションの「本当」と「嘘」
修繕積立金ではなく、「建て替え積立金」が必要！？
分譲マンションの建て替え。
首都圏以外の方は、無理だと思います。
かなり難しいでしょう。
条例や法令が変わらない限り・・・
でも、変えていかないといけないのではないでしょうか？
人生80年時代から、今では100年時代だと言われるようになりました。マンションに長く住めば、いずれ建て替え問題が浮かび上がってきます。特に中古マンションは、新築よりその問題に早く直面するのです。分譲マンションの建て替えについてさらに深く考えてみましょう。
●一個人の意見では建て替えは進まない！！
分譲マンションを購入する際には、建て替え問題がなかなか視野に入らないのが実情です。特に新築マンションや築浅の中古マンションの購入者は考えないでしょう。多くの人が、マンションさえ手に入れれば、その後の面倒なことは管理会社がやってくれると思い込んでいます。また、何か問題が起きてもそのときになれば、解決できるだろうと安易に考えているのです。
将来的な疑問や不安はさておき、それよりも条件のいいマンションを早く見つけたい……。住宅ローンのお得な借り方の情報がほしい……。こういう、購入者心理はわからなくもないが、集合住宅のマンションでは、日頃からマンション内でのコミユニテイづくりをしておかなければ、いざ問題が起きたときには大変なことになるのです。一個人の意見だけではなにも変わらないことを再度、肝に銘じておいてください。
マンション管理の重要性については、以前にもこのサイトでたくさん述べていますが、面倒くさいからと言って、無関心でいると、知らず知らずのうちに資産価値がどんどん下がっていきます。とくに中古マンションを購入する際、築年数によっては、建て替え問題を見過ごすことは出来ないでしょう。一般的に、１回目の大規模修繕工事を済ませ、２回目の修繕工事を必要とする頃から、３回目の修繕工事をしてマンションを再生させるのか、もしくは建て替えてしまうかが、少しずつ検討が始まるケースが多いようです。しかし、東京都の「築35年以上のマンションの実態把握のための調査報告書」では、「全く検討していない」が65.5％を占め、「管理組合等で話題になるが検討していない」が23.3％で、合わせると88.8％が建て替えを考えていないと現実が実際にあります。老朽化しているのに建て替えられない理由は何のでしょうか？
建て替えが成功するケース
デベロッパー協力
マンション全体を取り壊し、新築マンションを建設。一部戸数を販売し、得た利益を建て替え費用に充てることで所有者の負担をほぼゼロになります。デベロッパー協力による建て替えの成功例では、まず、マンション全体が取り壊されることがあります。これにより、新しい計画に基づいた建設が可能になります。デベロッパーは、古いマンションを解体し、新しい建物を立てることで、老朽化や耐震性の問題を解消する狙いがあります。
新しいマンションの建設に際して、デベロッパーは一部の戸数を販売します。これにより、得た利益が建て替えに必要な膨大な費用に充てられます。例えば、総戸数が100個のマンションがあれば、そのうち50戸を一般販売し、その収益が建て替え資金に充てられるのです。この手法により、新しいマンションの建設と老朽化したマンションの取り壊しに伴うコストが、一部の戸の販売で賄われるため、所有者全体の負担が軽減されます。その結果、建て替えがほぼゼロの負担で実現し、所有者は新しいマンションにスムーズに移行できるのです。
容積率緩和特例制度の活用
地域の安全性や快適性向上のため、容積率の緩和が許可され、建て替えが可能となる。港区の特例制度などが有効です。建て替えが成功するもう一つのアプローチは、容積率緩和特例制度の活用です。これは、地域全体の安全性や快適性の向上を目指すため、現行の耐震基準を満たさない建物において、容積率の緩和が特例的に認められる仕組みです。
具体的には、特例制度を活用することで、建て替えを行う際に通常よりも建物の高さや面積に制約が緩和されます。これにより、より効率的な建築が可能となり、建て替えプロジェクトがスムーズに進行できる利点があります。例えば、港区の容積率緩和特例制度を考えてみましょう。この特例制度では、公共の利益に寄与する条件がクリアされれば、現行の基準を緩和して建設が認められます。具体的な条件として、公開空地の設置や地域の安全性向上などが挙げられ、これらの要件を満たすことで容積率の緩和が許可されます。
この特例制度を活用することで、建て替えプロジェクトは建築上の制約が少なくなり、より良い建物を建てることが可能となります。結果として、地域全体の発展や利益向上にも寄与することが期待されます。
計画的整備と環境向上
現行耐震基準を目指さない場合でも、市街地の整備と環境向上に寄与するなど、地域全体の利益に資する計画が認められることも成功の要因です。所有者の負担を軽減するためには、建て替えプロジェクトにおいて得られる利益を利用して、新しいマンションの建設費用を賄います。これを実現するために、いくつかのステップがあります。
まず、デベロッパーは古いマンションを取り壊し、その敷地に新しいマンションを建設します。新しいマンションには、通常よりも多くの戸数や広さが許可される場合があり、これが容積率緩和特例制度の一例です。建設が進む中で、デベロッパーは一部の戸を一般に販売し、これによって資金を調達します。
得られた販売収益は、建て替えにかかる総費用に充てられます。これにより、新しいマンションの建設において生じるコストの一部が既存の所有者によって賄われることになります。この際、負担がほぼゼロになるのは、デベロッパーが取り壊しと同時に販売を行い、その収益を即座に建て替えに充てることができるためです。結果として、新しいマンションに移行する既存の所有者は、新しい住居において追加の費用をほとんどかけずに住むことができ、この手法によって所有者全体の負担が軽減されると言えます。
※モデルルームはここをチェックしろ！！【現役営業マンが教える】
「建て替え積立金」という考え方！！
実際に建て替えを検討中の管理組合が抱えている悩みから、建て替えの疎外点となっているポイントを調べてみました。調査報告書では、「建て替えに消極的もしくは反対している区分所有者の合意形成」が72.8パーセント、続いて「工事中の仮住居の確保の難しさ」が69.5パーセント、「費用負担が困難な区分所有者の存在」が54.3パーセントと、具体的に指摘されています。とくに、建て替えに反対している人がいる場合が問題で、その合意形成をどうするかが非常に困難で、どこのマンションでも大きな問題となっています。さらに、住宅ローンが残っているにもかかわらず、建て替え費用を新たに捻出できないとか、法規制で以前より規模が小さくなってしまうとか、建て替え計画が進まない理由は細分化していきます。
分譲マンションの建て替えは、ある意味で都市開発に匹敵する規模とも言えます。逆説的に述べれば、そのような規模出なければ、建て替えは難しいでしょう。行政が主導で都市開発を行っても、数年から十数年かかるのが現実です。開発規模が小さいとはいえ、個人の集まりが、取り組むにはいささか難しい問題だと言えるでしょう。【 自己負担なしで建て替えが可能な中古マンションを選ぶべき！】で紹介した建て替えに成功した事例は、いずれも容積率にゆとりがあったケースです。容積率に。さらには、建て替え資金の捻出もできたがために、住人の合意形成もスムーズだったと考えられます。本格的に建て替えまで視野に入れた管理を実施するのであれば、これからのマンションは修繕積立金とともに、「建て替え積立金」が必要なのです。
住宅ローン以外にも、マンションでは管理費や修繕積立金が必要となります。そのうえ建て替え積立金まで徴収されるとなれば、マンションの売れ行きは鈍るでしょう。もし、業界として一律に「建て替え積立金」が導入されれば、今のようには売れないことは目に見えています。逆転の発想で、新規分譲時にメンテナンスフリーとして売り出すマンションが登場するかもしれないでしょう。非常に可能性は少ないでしょうが、共用部分の修繕は分譲業者・デベロッパーがすべて無料で行い、例えば、50〜70年後には建て替えまですることを前提に分譲するというものも考えられます。そうなると管理組合は共用部分のメンテナンス費用や修繕工事の実施で悩むこともないでしょう。ですが、50年後に分譲業者・デベロッパーが存在すかの問題もあります。問題は非常に山積みですが、永住できるようなマンションは、最初からつくられているわけではありません。
